Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν υποβάλλετε προσφορές για ένα σπίτι. Πρώτον, πρέπει να καθορίσετε μια τιμή που μπορείτε να αγοράσετε στην οποία είναι επίσης μια λογική τιμή για προσφορά. Υπάρχουν επίσης μια σειρά παραγόντων και προϋποθέσεων που μπορείτε να ζητήσετε, αλλά το ποσό που μπορεί να γίνει ανεκτό σε αυτή την περίπτωση θα εξαρτηθεί από την τιμή που ζητάτε και τις συνθήκες πώλησης του σπιτιού. Ετοιμαστείτε να πάτε στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων, καθώς η αρχική σας προσφορά ενδέχεται να μην γίνει αποδεκτή. Συνεχίστε να διαβάζετε για όλα αυτά με περισσότερες λεπτομέρειες.
Βήμα
Μέρος 1 από 4: Πριν ξεκινήσετε - Εργαστείτε με μια εταιρεία ιδιοκτησίας έναντι της ιδιοκτησίας σας
Βήμα 1. Λάβετε έγκριση
Πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση σπιτιού, λάβετε έγκριση από τράπεζα ή χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για στεγαστικό δάνειο. Μην περιμένετε μέχρι να βρείτε το σπίτι που θέλετε γιατί μπορεί να καταλήξετε σε άσχημα νέα μετά την προσπάθεια.
- Κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, θα καθίσετε με ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και θα συζητήσετε τις οικονομικές σας πληροφορίες. Στην πραγματικότητα δεν θα υποβάλετε αίτηση για πραγματική υποθήκη, αλλά θα ξέρετε τι να περιμένετε όταν έρθει η ώρα.
- Αυτή η συμφωνία μπορεί να σας δώσει μια καλύτερη ιδέα για το εύρος τιμών του σπιτιού που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
- Η διαδικασία αυτή θα σας βοηθήσει επίσης να πείσετε τον πωλητή γιατί αυτή η διαδικασία δείχνει πόσο σοβαροί είστε.
Βήμα 2. Γνωρίστε τα πλεονεκτήματα της συνεργασίας με μια εταιρεία ακινήτων
Σε γενικές γραμμές, η συνεργασία με μια εταιρεία ακινήτων κατά την αγορά ενός σπιτιού είναι ευκολότερη από την προσπάθεια να το κάνετε μόνοι σας. Ως επαγγελματίες, οι κτηματομεσίτες γνωρίζουν τι να κάνουν και μπορούν να σας καθοδηγήσουν στη διαδικασία αναζήτησης και υποβολής προσφορών. Θα πρέπει να πληρώσετε μια επιπλέον χρέωση, αλλά οι περισσότεροι αγοραστές σπιτιού θεωρούν ότι το κόστος αξίζει τον κόπο.
- Οι κτηματομεσίτες έχουν πάντα μαζί τους τυποποιημένα έντυπα και, ως επαγγελματίες, φροντίζουν ώστε αυτά τα έντυπα να ενημερώνονται σύμφωνα με τους πιο πρόσφατους και αναθεωρημένους νόμους. Αυτές οι φόρμες είναι διαθέσιμες σε εσάς όταν χρησιμοποιείτε τις υπηρεσίες ενός κτηματομεσίτη.
- Οι νόμοι εμπιστευτικότητας που πρέπει να τηρούν οι πωλητές μπορούν επίσης να διασφαλιστούν ότι μπορούν να τηρηθούν με τη βοήθεια του κτηματομεσίτη σας.
Βήμα 3. Γνωρίστε τα υπέρ και τα κατά του να το κάνετε μόνοι σας
Εάν είστε αρκετά ενημερωμένοι για να μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς τη βοήθεια ενός επαγγελματία, θα μπορείτε να εξοικονομήσετε ακόμη περισσότερα χρήματα. Δυστυχώς, είναι επίσης πιο πιθανό να κάνετε λάθη και να αντιμετωπίσετε περισσότερες δυσκολίες. Επίσης, ορισμένοι πωλητές μπορεί να μην θέλουν να συνεργαστούν μαζί σας χωρίς τις υπηρεσίες ενός κτηματομεσίτη.
Ακόμα κι αν δεν συνεργάζεστε με έναν κτηματομεσίτη, μπορεί να θέλετε να εξετάσετε την πρόσληψη ενός δικηγόρου για να συνάψει μια δίκαιη σύμβαση όταν έρθει η ώρα
Βήμα 4. Εξετάστε το ενδεχόμενο πρόσληψης εκτιμητών και επιθεωρητών κατοικίας
Μόλις βρείτε ένα σπίτι στο οποίο θέλετε να υποβάλετε προσφορά, κάντε τον δικό σας έλεγχο και σκεφτείτε να ζητήσετε τη βοήθεια ενός επαγγελματία επιθεωρητή σπιτιού για να το κάνετε επίσης. Ο επιθεωρητής μπορεί να έχει πιο διακριτικά μάτια από τα δικά σας. Θα πρέπει επίσης να προσλάβετε έναν εκτιμητή που μπορεί να κοιτάξει ένα σπίτι και να σας δώσει μια ιδέα για την τιμή.
- Μια ενδελεχής επιθεώρηση θα περιλαμβάνει επιθεώρηση του ακινήτου, του ιδρύματος και της στέγης. Πρέπει επίσης να διενεργούνται έλεγχοι επιβλαβών οργανισμών.
- Στη σύμβαση, πρέπει να δηλώσετε ότι τυχόν προσφορές "υπόκεινται σε αλλαγές έναντι της εκτιμώμενης αξίας που δήλωσε ο εκτιμητής κατοικίας από την πλευρά του αγοραστή ή σε ισορροπία με την τιμή αγοράς του σπιτιού". Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να προχωρήσετε με την προσφορά μόνο εάν ο εκτιμητής σας πει ότι πράγματι θα πάρετε ένα σπίτι που αξίζει τα χρήματά σας.
Μέρος 2 από 4: Καθορισμός του σωστού ποσού
Βήμα 1. Χρησιμοποιήστε συγκριτική ανάλυση αγοράς (CMA)
Το CMA παρέχει έναν μαθηματικό τρόπο εκτίμησης της "πραγματικής" τιμής ακινήτου. Η CMA ταξινομεί τα ακίνητα σε βασικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένης της έκτασης της γης, του αριθμού των υπνοδωματίων και του μπάνιου και τα συγκρίνει με άλλα σπίτια με παρόμοια χαρακτηριστικά και βρίσκονται στη γειτονιά.
- Τα σπίτια σε σύγκριση με το CMA είναι σπίτια που προς το παρόν πωλούνται ή πουλήθηκαν πρόσφατα.
- Παρατηρήστε τη διαφορά μεταξύ των τιμών πώλησης και των αναγραφόμενων τιμών. Η αναγραφόμενη τιμή είναι η τιμή που ζητά ο πωλητής, αλλά η τιμή πώλησης είναι η τιμή που όντως πλήρωσε ο αγοραστής.
- Χρησιμοποιήστε το CMA για να αξιολογήσετε την προσφορά σας. Μάθετε για τα εξωτερικά όρια του εύρους τιμών εξετάζοντας τα υψηλά και χαμηλά επίπεδα του CMA. Υπολογίστε τη μέση τιμή πώλησης και καθορίστε αν το σπίτι που βλέπετε θα πρέπει να έχει υψηλότερη ή χαμηλότερη τιμή με βάση το μέγεθος, το κατάλυμα και την τοποθεσία σε σύγκριση με άλλα σπίτια στο CMA.
Βήμα 2. Δώστε προσοχή σε ειδικά χαρακτηριστικά
Υπάρχουν επίσης χαρακτηριστικά του σπιτιού που μπορεί να μην αναγράφονται στην επίσημη διαφήμιση αλλά εξακολουθούν να θεωρούνται πολύτιμα. Για παράδειγμα, εάν όλα τα μπάνια στο σπίτι ανακαινίστηκαν πλήρως, μπορείτε να ηρεμήσετε γνωρίζοντας ότι δεν θα χρειαστεί να επισκευάσετε αυτά τα δωμάτια στο εγγύς μέλλον, ώστε να εξοικονομήσετε χρήματα.
Εάν κάνετε αρκετή έρευνα, μπορείτε συνήθως να πάρετε μια ιδέα για τις τιμές αυτών των διαφορετικών χαρακτηριστικών. Searchάξτε στο διαδίκτυο για διαφημίσεις στο διαδίκτυο συγκρίνοντας παρόμοια σπίτια σε μια περιοχή και μια έκταση χωρίς να αναζητήσετε ιδιαίτερες δυνατότητες σε αυτά τα σπίτια. Μπορείτε επίσης να μιλήσετε με τον κτηματομεσίτη σας (εάν αποφασίσετε να προσλάβετε μεσίτη) για να πάρετε μια ιδέα για την αξία αυτών των χαρακτηριστικών
Βήμα 3. Γνωρίστε τις τάσεις της αγοράς
Η περιοχή σας θα βρίσκεται κάτω από την αγορά του αγοραστή ή του πωλητή και η διαφορά μεταξύ των δύο μπορεί να επηρεάσει το πόσο χαμηλό μπορείτε να υποβάλετε προσφορά.
- Στην αγορά του αγοραστή, μπορείτε να λάβετε καλύτερες εκπτώσεις. Στην αγορά ενός πωλητή, είναι δύσκολο να βρεθούν καλές εκπτώσεις.
-
Εξετάστε τις ιστορίες που ακούτε για τις πωλήσεις σπιτιών στην περιοχή σας.
- Εάν ακούτε ιστορίες αγοραστών που κάνουν δώδεκα προσφορές πριν γίνει δεκτή η προσφορά τους ή ιστορίες για σπίτια που λαμβάνουν δεκάδες προσφορές, τότε πιθανότατα βρίσκεστε στην αγορά ενός πωλητή.
- Εάν ακούτε ιστορίες αγοραστών που λαμβάνουν μεγάλες προσφορές σε σπίτια που βρίσκονται στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα, αγοραστές που έχουν μεγάλη ποικιλία σπιτιών εντός του εύρους του προϋπολογισμού τους ή αγοραστές που έχουν καταφέρει να πείσουν τους πωλητές να επισκευάσουν τα σπίτια τους σε μεγάλη ποσότητα, τότε πιθανότατα βρίσκεστε σε αγορά αγοραστή.
- Αυτοί οι τύποι ιστοριών μπορεί να μην είναι ο πιο ακριβής τρόπος για να καθορίσετε την κατάσταση της αγοράς, αλλά μπορούν ακόμα να σας δώσουν μια βασική ιδέα.
Βήμα 4. Κατανοήστε τον ανταγωνισμό
Πρέπει να λάβετε υπόψη τον ανταγωνισμό μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Κατά γενικό κανόνα, εάν υπάρχουν πολλά σπίτια και ακίνητα στο CMA σας, τότε ο πωλητής έχει καλύτερο ανταγωνισμό, πράγμα που σημαίνει ότι βρίσκεστε σε αγορά αγοραστών.
Θα πρέπει να λάβετε υπόψη ποιος είναι ο μέσος αριθμός σπιτιών στην ίδια περιοχή προς πώληση στην αγορά προτού προσδιορίσετε εάν το CMA είναι γεμάτο ιδιοκτησία ή όχι
Μέρος 3 από 4: Υποβολή επίσημης προσφοράς
Βήμα 1. Ελέγξτε το σπίτι
Μπορεί να είχατε εργασίες για τον εκτιμητή του σπιτιού, αλλά θα πρέπει να κάνετε τη δική σας τελική επιθεώρηση πριν από την υποβολή προσφορών για το σπίτι. Το μάτι του εκτιμητή μπορεί να βλέπει κάτι που δεν βλέπετε, αλλά μερικές φορές το ίδιο πράγμα μπορεί να συμβεί στην αντίστροφη κατάσταση: το μάτι σας μπορεί να παρατηρήσει μια λεπτομέρεια που το μάτι του εκτιμητή δεν βλέπει.
Όταν κάνετε τη δική σας επιθεώρηση, δοκιμάστε κάθε συσκευή που θα έχετε με το σπίτι και ελέγξτε όλες τις βρύσες και τους νεροχύτες για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν διαρροές
Βήμα 2. Αναθεωρήστε τους τοπικούς και επαρχιακούς νόμους σχετικά με τις συμβάσεις κατοικίας
Ενώ πολλοί τοπικοί και επαρχιακοί νόμοι σχετικά με τις συμβάσεις είναι αρκετά παρόμοιοι, στην πραγματικότητα αυτοί οι νόμοι μπορεί να διαφέρουν, επομένως είναι πολύ σημαντικό να αναθεωρήσετε αυτούς τους νόμους ώστε να γνωρίζετε τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά σας κατά τη διαδικασία αγοράς και πώλησης.
Εάν έχετε αμφιβολίες ή απορίες, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ή άλλο νομικό εμπειρογνώμονα στην περιοχή κατοικίας σας
Βήμα 3. Προετοιμάστε μια γραπτή προσφορά
Η προφορική συγκατάθεση δεν είναι δεσμευτική. Πρέπει να προετοιμάσετε μια πραγματική γραπτή σύμβαση για να υποβάλετε επίσημη προσφορά για ένα σπίτι.
Βήμα 4. Κατανοήστε τι πρέπει να υπάρχει στην προσφορά
Μια προσφορά περιλαμβάνει περισσότερες πληροφορίες από την τιμή που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε για το σπίτι. Κάθε ένα από αυτά τα πρόσθετα τμήματα πρέπει να περιγράφεται στο έγγραφο προσφοράς:
- Νομική διεύθυνση και περιγραφή ακινήτου
- Προσφέρεται τιμή πώλησης
- Ειδικές περιστάσεις (πληρωμή μετρητών ορισμένου ποσού, συνεισφορά πωλητή στο κόστος συναλλαγής, εγγύηση κατοικίας σε περίπτωση ζημιάς κ.λπ.)
- Η υπόσχεση του πωλητή να παρέχει σαφή εγγύηση
- Στόχος ημερομηνία συναλλαγής
- Ποσό κατάθεσης χρημάτων που συνοδεύει την προσφορά
- Πώς να προσαρμόσετε τους φόρους ιδιοκτησίας, το ενοίκιο, τους λογαριασμούς καυσίμων, νερού και ηλεκτρικού ρεύματος μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή
- Δήλωση πληρωμής ασφαλιστηρίου συμβολαίου και επιθεώρησης
- Άλλες απαιτήσεις συγκεκριμένες για την επαρχία σας
- Μια δήλωση που σας επιτρέπει ως αγοραστή να κάνετε έναν τελικό έλεγχο πριν από την τελική συναλλαγή
- Προθεσμία υποβολής προσφορών
- Δεσμευτική κατάσταση
Βήμα 5. Αναφέρετε αυτήν τη δεσμευτική κατάσταση
Σε αυτό το πλαίσιο, δεσμευτικοί όροι σημαίνουν τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να μπορέσετε να αγοράσετε ένα σπίτι με βάση τους όρους που έχετε δηλώσει νωρίτερα. Αυτή η υποχρέωση πρέπει να αναφέρεται σαφώς στη σύμβαση.
- Μία από τις γενικές υποχρεώσεις είναι ότι ο αγοραστής πρέπει να είναι σε θέση να λάβει συγκεκριμένες χρηματοοικονομικές πηγές από τράπεζες ή άλλα πιστωτικά ιδρύματα. Εάν το δάνειο δεν μπορεί να ληφθεί, τότε ο αγοραστής δεν δεσμεύεται από τη σύμβαση.
- Μια άλλη δεσμευτική περίσταση που διαπιστώνεται επίσης συχνά είναι η αναφορά ικανοποίησης που παρέχεται από τον επιθεωρητή κατοικίας εντός x ημερών (10 ημέρες, 14 ημέρες κ.λπ.) μετά την αποδοχή της προσφοράς. Μετά από αυτό το χρονικό όριο, εάν ως δυνητικός αγοραστής δεν είστε ικανοποιημένοι με την έκθεση του επιθεωρητή, η σύμβαση μπορεί να ακυρωθεί.
Βήμα 6. Προετοιμάστε μια εγγύηση ασφαλείας
Αυτό σημαίνει εδώ μια πληρωμή σε μετρητά που δίνεται μαζί με την προσφορά σας για να δείξετε τις καλές προθέσεις και την ειλικρίνειά σας στην αγορά του σπιτιού. Εάν εργάζεστε με έναν κτηματομεσίτη, το γραφείο του μεσίτη θα διατηρεί συνήθως αυτά τα χρήματα για όλη τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων.
- Εάν δεν γίνει προσφορά μαζί με αυτήν την εγγύηση, τότε ο πωλητής μπορεί να είναι καχύποπτος για τη σοβαρότητά σας.
- Εφόσον μπορείτε να εξηγήσετε τι θα συμβεί με τα χρήματα εάν η συναλλαγή αποτύχει, δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για την απώλεια των χρημάτων. Εάν τελικά πραγματοποιηθεί η συναλλαγή, συνήθως αυτά τα χρήματα θα θεωρούνται το πρώτο μέρος της κατάθεσής σας.
- Εάν δεν εργάζεστε με κτηματομεσίτη, θα πρέπει να προσλάβετε δικηγόρο για να κρατήσει την προκαταβολή.
Μέρος 4 από 4: Διαπραγματεύσεις
Βήμα 1. Ενισχύστε τη διαπραγματευτική σας θέση
Υπάρχουν αρκετές ιδιότητες και συνθήκες που μπορείτε να εκπληρώσετε εάν θέλετε να ενισχύσετε αυτήν τη διαπραγματευτική θέση. Εάν προσεγγίσετε μια κατάσταση από μια θέση δύναμης, είναι πιο πιθανό να πάρετε περισσότερα από αυτά που θέλετε.
Εάν είστε αγοραστής μετρητών, έχετε λάβει έγκριση για υποθήκη ή δεν χρειάζεται να πουλήσετε ένα υπάρχον σπίτι προτού να μπορέσετε να αγοράσετε ένα νέο, θα φανείτε πιο ελκυστικός για τον πωλητή
Βήμα 2. Μάθετε γιατί πωλείται το σπίτι
Τα κίνητρα ενός πωλητή μπορούν να επηρεάσουν τη διαδικασία διαπραγμάτευσης πιο σημαντικά από ό, τι θα περίμενε κανείς. Για παράδειγμα, εάν ο πωλητής θέλει να πουλήσει γρήγορα το σπίτι του, μπορεί να είναι πιο εύκολο να συμφωνήσει με τους όρους και την τιμή σας.
- Θα επωφεληθείτε εάν ο πωλητής βρίσκεται σε διαδικασία διαζυγίου ή αλλαγής εργασίας ή εάν το σπίτι πωλείται ως μέρος μιας μαζικής πώλησης ακινήτων. Μπορείτε επίσης να βοηθήσετε εάν ο πωλητής είναι κάτοχος άλλου σπιτιού και αυτό που προς πώληση είναι κενό, επιβαρύνοντάς τον με επιπλέον έξοδα.
- Δείτε πόσο καιρό είναι το σπίτι στην αγορά και αν έχει υποστεί πτώση τιμής ή όχι. Εάν το σπίτι έχει διαφημιστεί για μεγάλο χρονικό διάστημα και εάν η τιμή έχει πέσει μία ή περισσότερες φορές, τότε ο πωλητής μπορεί να έχει περισσότερο κίνητρο να επιταχύνει την πώληση και να βρει κάποιον που θα αναλάβει την ιδιοκτησία του σπιτιού από τα χέρια του.
- Από την άλλη πλευρά, οι πωλητές που δεν βιάζονται να πουλήσουν, λόγω στενών προθεσμιών ή έλλειψης οικονομικών ανησυχιών, μπορεί να είναι πιο δύσκολο να διαπραγματευτούν.
Βήμα 3. Περιμένετε την απάντηση του πωλητή
Ένας πωλητής μπορεί να αποδεχτεί την πρώτη προσφορά, αλλά συνήθως, θα κάνει μια κόντρα προσφορά που μπορεί να περιλαμβάνει διαφορετική τιμή ή όρους.
- Μελετήστε αυτές τις προσφορές προσεκτικά για να βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε όλες τις διαφορές. Θα ήταν χρήσιμο εάν μπορούσατε να συμβουλευτείτε έναν κτηματομεσίτη ή δικηγόρο σε αυτήν τη διαδικασία.
- Ένας πωλητής και ένας αγοραστής μπορούν να συνεχίσουν να διαπραγματεύονται μεταξύ τους, κάνοντας μια κόντρα προσφορά έναντι άλλου. Αυτή η διαδικασία συνήθως τελειώνει όταν και τα δύο μέρη καταλήξουν σε συμφωνία ή ένα από τα μέρη αποφασίσει ότι ο πόλεμος υποβολής προσφορών πρέπει να τελειώσει και εγκαταλείψει τη διαδικασία διαπραγμάτευσης.
Βήμα 4. Αποδοχή, απόρριψη ή υποβολή άλλης αντιπρότασης
Η μπάλα είναι τώρα στα χέρια σας. Μπορείτε να αποδεχτείτε την προσφορά του πωλητή ή να την απορρίψετε εντελώς. Εάν νομίζετε ότι υπάρχει ακόμα περιθώριο για επιπλέον διαπραγμάτευση, μπορείτε επίσης να κάνετε τη δική σας κόντρα προσφορά.
- Μόλις λάβετε μια κόντρα προσφορά, είστε ελεύθεροι να τερματίσετε τη διαπραγμάτευση εάν αυτό θέλετε. Δεν πρέπει να υπάρχουν νομικά ζητήματα σε αυτό το στάδιο, αλλά μπορείτε ακόμα να επικοινωνήσετε με έναν μεσίτη ή δικηγόρο για να επαληθεύσετε εάν δεν είστε σίγουροι.
- Πρέπει να καθορίσετε τη μέγιστη τιμή που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε εκ των προτέρων και να ακολουθήσετε αυτόν τον αριθμό. Αφού οι διαπραγματεύσεις φτάσουν σε αυτήν την τιμή, εάν ο πωλητής δεν μπορεί να το αποδεχτεί, τότε αφήστε τη διαδικασία διαπραγμάτευσης.
Βήμα 5. Μάθετε εάν και πότε πρέπει να ακυρώσετε την προσφορά σας
Στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορείτε να ακυρώσετε την προσφορά σας κατά τη διαδικασία διαπραγμάτευσης, εάν φαίνεται ότι η διαδικασία πρόκειται να λήξει ή οι συνθήκες σας αλλάξουν ξαφνικά. Ορισμένες επαρχίες μπορεί να έχουν νόμους που διέπουν το πότε και πώς να ακυρώσετε μια προσφορά, οπότε, για το καλό σας, μελετήστε τους νόμους στην επαρχία σας πριν ακυρώσετε μια προσφορά.
- Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν θα έχετε πρόβλημα να ακυρώσετε προσφορές μέχρι να γίνει αποδεκτή μια προσφορά. Μερικές φορές, μπορείτε ακόμη και να ακυρώσετε την προσφορά σας εφόσον δεν έχετε ειδοποιηθεί για την αποδοχή της προσφοράς σας.
- Θα πρέπει πάντα να συμβουλεύεστε έναν νομικό εμπειρογνώμονα ή έναν αντιπρόσωπο ακινήτων πριν ακυρώσετε μια προσφορά για να διασφαλίσετε ότι δεν θα χάσετε την κατάθεσή σας ως εγγύηση και δεν θα μηνυθείτε για τυχόν απώλειες που μπορεί να προκύψουν ως αποτέλεσμα της ακύρωσης της προσφοράς σας.
